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执行概要

高准入壁垒的专属市场

Bingswanger、Realty Advisory Group, Inc.和Kidder Mathews(BRK)在美国联合技术公司(“UTC”或称“业主”)的委托下就洛杉矶市的高端开发机会向投资者征询投资意向。洛杉矶可供开发的地块稀缺,新项目面临政治、分区和物权方面的诸多限制,因此该地区是美国最受欢迎、供应最吃紧的房地产市场之一。上城华纳中心(即“物业”)是一次独一无二的开发机会,位于圣费尔南多谷华纳中心的成熟市场中,总面积近47英亩,周边环绕着美国第三大购物中心、无数的高端办公楼项目和住宅开发地块。开发后将形成最先进的“人居-工作-娱乐”三位一体步行社区环境,将住宅与商用相结合,在5英亩的开放式公园周边囊括零售、办公、酒店、研发、生活辅助和社区中心。这里将成为圣费尔南多谷最受青睐、可持续性最强的目的地,生活便利设施齐备,有众多商场、餐饮和公共交通工具可选。圣费尔南多谷总面积约260平方英里,是洛杉矶市面积最大的一个组成部分。人口密集,居民约180万, 如果算作一个城市,其人口位列美国第七位。

物业位置在约160万平方英尺的WestfieldTopanga Mall正对面,与其55万平方英尺的The Village at Topanga和60万平方英尺的Promenade Mall分别距离一个和两个街区,这三处地点均面朝Topanga Canyon大道。三处总零售面积约270万平方英尺,是美国第三大区域性购物中心,也是加州最大的购物中心。Westfield Topanga Mall容纳有260余家零售商户,有诺德斯特龙、内曼 · 马库斯等高端百货商场坐镇。购物中心涵盖了新建的Costco、Target以及古琦、巴宝莉、特斯拉、苹果、蒂芙尼、普拉达、卡地亚、路易威登等数十家全球零售商和一众休闲餐饮和高级用餐选择。2015年秋建成以来,The Village at Topanga展示了本土时尚风格和生活品牌、供应户外露台美食的高人气餐厅、全方位服务 健身房、水疗和瑜伽馆以及每周一次的农产品集市,全都在本土树木和植被的荫蔽之下。Westfield项目每年吸引访客总数超过1,300万。


华纳中心市场还有强大且多样化的办公楼市场,吸引了媒体、娱乐、保险、医疗保健、科技、防卫和金融等领域的杰出企业。其中的主要力量有环球音乐集团、诺斯洛普格鲁曼、宝洁、农夫保险、安圣蓝十字、凯萨医疗、AIG集团、Health Net、ADP、Panavision、摩根史丹利等。它们是洛杉矶全市就业岗位的主要创造者。

华纳中心2035年规划

本地政府和居民的大力支持推动了华纳中心成为 快速增长的公交导向型区域/开发项目。由此他们 审批通过了华纳中心2035具体规划(“WC 2035 年规划”),这一蓝图旨在为区域增加高密度、 适宜步行的公交导向型开发项目,为在此生活工 作的居民和外来人员打造“人居-工作-娱乐”三 位一体环境。容许的建筑容积率(FAR)为4.5, 楼高无限制。区域家庭收入水平远超平均值、公 共交通站点方便直达、人口密集等众多强有力的 因素决定了机不可失。

主题物业具体位于WC 2035年规划的“上城”区。 请点击右侧链接查看规划,“上城”部分内容请见 第56页6.1.2.8章节。

http://planning.lacity.org/complan/specplan/pdf/warnerc.pdf

WC 2035年规划大体范围北起洛杉矶河,南至文图拉高速路,东靠De Soto大街,西临Topanga Canyon大道,总面积约1,100英亩,折合1.7平方英里。

UTC携手BGI Development和HOK Architects共同拟定了物业的总体规划蓝图,包括建筑面积约603.5万平方英尺的多功能开发空间。

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投资亮点

  • 洛杉矶市内稀有的47英亩填充式开发选址。
  • 西圣费尔南多谷/华纳中心人口稠密,圣费尔南多谷人口达180万。2014年7月1日美国人口普查局洛杉矶市人口估算(V2014)数量为3,928,864人。
  • 公交导向型开发便利性
    • 三处大型机场:洛杉矶国际机场(世界第六繁忙机场)、伯班克的鲍勃 · 霍普机场以及范纳斯机场
    • 纵横交错的高速路网、城市轨道交通和高速公交专用车道
    • 马路对面即是橘线地铁站,方便使用洛杉矶郡的城市地铁基础设施。
  • 位于Westfield 270万平方英尺的区域购物中心正对面,中心容纳有260余家商户,包括:
    • Neiman Marcus
    • Nordstrom
    • Gucci
    • Tiffany & Co.
    • Salvatore Ferragamo
    • Louis Vuitton
    • Cartier
    • Burberry
    • Jimmy Choo
    • Apple
    • Tesla
    • Lacoste
  • 适宜步行,可漫步至奢侈品店、餐厅和娱乐场所。
  • 临近众多大小企业办公楼,可就近就业。
  • 华纳中心2035年规划设立了603.5万平方英尺“人居-工作-娱乐”开发项目。
  • 随着规划通过审批,为获取土地使用权亮起了绿灯,大大减少了物权风险。规划的基础分区共同构成了603.5万平方英尺的开发面积。规划可使项目审批 合规、细分绘图和CEQA(《加州环境质量法》)手续流程更加高效及时。另外还有助于开发商发挥创造性和灵活性。
  • 华纳中心2035年规划形成期已十年有余,历经了洛杉矶十分复杂的物权办理流程。通过审批后,给所有开发商创造了营销和时间方面的竞争优势。
  • 这一开发机会拥有物权使用的理想区位,周边餐厅、零售店、就业机会和交通等支持设施齐备。

圣费尔南多谷如果算作一个城市,人口位列美国第七位

Westfield提供充裕的奢侈品零售、餐饮和娱乐支持

圣费尔南多谷人口稠密,常住居民180万

WC2035年规划构建603.5万平方英尺的人居-工作-娱乐项目



交通区位优势

目标地距离近



The Valley

圣费尔南多谷如果算作一个城市,人口位列全国第七 *

85万

谷内就业机会

10英里

半径范围内居民人口过百万

* 圣费尔南多谷经济联盟数据。


强大的人口优势

华纳中心位于市区中心商业区西北28英里处,是洛杉矶市以及广袤的圣费尔南多谷(SFV)经济区不可分割的一部分。圣费尔南多谷坐拥180余万人口和70余万家大小企业,就全国范围而言具备强有力的人口优势。

区域紧邻隐山、卡拉巴萨斯、亚哥拉山、伍德兰山等主要城市,这些城市的家庭平均收入高于布伦特伍德、圣塔莫尼卡、西洛杉矶等洛杉矶其他高端社区的水平。项目周边区域提供了良好的营业和职工居住场所,有力地推动了华纳中心的企业需求。


世界娱乐之都

圣费尔南多谷号称“世界娱乐之都”,是环球、皮克斯动画、梦工厂动画、华纳兄弟、漫威、CBS、NBC、尼克罗顿、卡通频道和迪士尼等多数大型影业的家园。区域一直是创意工作增长的领头羊,与媒体相关的从业人员或电影公司制片景点方面的基础设施实力无比雄厚,旅游业持续增长,每年都能吸引4,200余万游客,营收超过184亿美元。



上城华纳中心外围500英尺的零售与餐饮服务


华纳中心协会WC 2035年规划综述

华纳中心协会对华纳中心2035年规划(WC 2035年规划)的内容 进行了部分性概括:

华纳中心2035年规划(WC 2035年规划)是华纳中心的开发蓝图,重点放在开发多功能和公交导向型、适宜步行并具备可持续性的地产项目。根据该规划,开发是区域交通(如橘线)投资的支撑基础,进而还能借助可持续性、社区互联、便捷的公共交通以及推广创新产业、岗位多样化且适宜步行的安全环境,打造出一个充满活力的公交导向型区域(TOD)。简言之,规划设定了综合而明确的开发流程步骤,加快建设人们生活、工作和娱乐的区域中心。规划的核心是建立均衡适度开发的必要框架。

Source: warnercenterassociation.org

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销售条款指南

物业将通过公开招标出售。不设定要价,业主保留接受或拒绝所有投标的一切权力。中标人的选定将基于一系列标准,包括但不限于出价、不可预见费和尽职调查结果、交易完成时间表、保证金(含合同执行的“风险”保证金)、真实实力和过往的同类规模项目交易成功案例。支持经纪代理交易,业主同意支付0.5%的经纪代理费。

完成报名并签署保密协议后,上城华纳中心业务团队将向投资人提供尽职调查材料,以供审核。

然后安排参观物业,届时告知报名投资人团队何时可以为潜在投资人提供协助和答疑。

尽职调查

The due diligence section is no longer accessible. For questions, please contact Eric Bluestein or Jim Abbott.